Un fraude común a los constructores en Bogotá

Cada lote es para el constructor el sitio en el que nace, se planifica, se levanta, se vende y se liquida un proyecto inmobiliario; constituye para él una empresa entera que dura poco tiempo y que en el corto plazo sufre todas las vicisitudes propias de la concepción, puesta en marcha, operación y finalización de una verdadera empresa.

 

La delincuencia organizada en Bogotá tiene entre sus más importantes frentes el de la defraudación con tierras, y se ha dedicado a desplegar estrategias que se prevalen de los mecanismos establecidos en la ley para la preservación del orden social, utilizándolos de manera desviada para propósitos ilícitos.

 

Múltiples inmuebles que redondean más de las 50 hectáreas, ubicados entre la avenida 170 y la calle 154 y la Avenida Boyacá y la Avenida Ciudad de Cali, en donde hasta el año de 1876 existió el resguardo indígena de Suba, han sido objeto de apropiación de terceros a través de un mecanismo complejo.

 

Personas humildes seleccionadas entre quienes lleven un apellido indígena son conducidas a ocupar el suelo con construcciones de emergencia; enterado el propietario, debe reaccionar a través de una querella policiva por ocupación de hecho, no más allá de los 30 días contados desde el momento en que se entera del hecho.

 

Activado el mecanismo legal y llegadas las autoridades y los apoderados del propietario, se encuentran con un nutrido y bien dotado equipo de abogados y topógrafos que exhiben una escritura pública del año de 1888 de una notaría de Bogotá, de la que afirman que contiene el área, linderos y verdaderos propietarios originales de las miles de hectáreas constitutivas del territorio original del resguardo, perteneciente a la etnia muisca, y argumentando que por encontrarse el terreno en su jurisdicción, las autoridades tienen el deber de protegerlos y ampararlos, al tenor del inciso primero del artículo 329 de la Constitución, por el cual “los resguardos son de propiedad colectiva y no enajenable”.

 

Acto seguido exhiben la boleta de ingreso a registro de la escritura, presuntamente al amparo del Decreto 1250 de 1970, y copia del derecho de petición formulado ante el Registrador de Instrumentos Públicos en donde se le solicita que excluya del folio de matrícula inmobiliaria todas las anotaciones efectuadas desde 1888 hasta la fecha, por tratarse de “falsas tradiciones”, así como copia de las denuncias formuladas contra quienes aparecen en la cadena de dominio, por los delitos de usurpación de tierras y uso de documento público falso.

 

El propietario se ve contra las cuerdas; lo que pensaba desarrollar en el corto plazo, ahora lo ve en medio de un pleito largo, con muchas aristas: el poder de hecho lo tienen otros que alegan protección constitucional, y los deberes de impuesto predial, valorización, renta presuntiva y costo de oportunidad los conserva él.

 

La inspección de policía a cargo de la querella no tiene más remedio que suspender la diligencia para estudiar el asunto con cuidado y fijar una nueva fecha, cuya oportunidad más próxima no lo será antes de cuatro o cinco meses, dado el volumen de trabajo.

 

Al trámite del plan parcial o de la licencia de urbanismo o de la de licencia de construcción, le aparece de pronto un interviniente que se opone en su calidad de “poseedor”; al expedirse el acto administrativo que permite el desarrollo proyectado por el propietario, interpone los recursos de ley.

 

Es entonces cuando interviene una persona que ofrece sus buenos oficios para que las partes lleguen a un acuerdo económico, en donde el propietario “compre la posesión de su predio” y así el entuerto se resuelva pronto y se eviten dilaciones y perjuicios irremediables. El precio que se pide suele ser desconsiderado y sin ninguna base científica; no toma en cuenta el uso, ni las afectaciones, ni las cesiones gratuitas, ni el área útil resultante, ni el índice de ocupación, ni el índice de construcción, ni la altura, ni el entorno.

 

Lo primero que debe superar el constructor es la angustia del lucro cesante que puede hacerle ilusionarse con un arreglo rápido; lo segundo es entender que si actúa con paciencia, dentro de los mecanismos de protección que le brindan la ley y las autoridades, logrará el mejor resultado en el menor tiempo posible.

 

La vía de la querella policiva por ocupación de hecho debe andarse con persistencia y cuidado, entendiendo que lo que se discute es el poder de hecho sobre la tierra y no títulos de dominio; en consecuencia, toda la estrategia debe orientarse a probar que al momento de la ocupación se ejercían actos de señor y dueño, como por ejemplo, la vigilancia sobre el predio. Estos procesos policivos exigen una vigilancia constante, de por lo menos una visita semanal con examen del expediente.

 

El trámite de las licencias urbanísticas debe seguirse adelante y ser cuidadoso en manifestarse siempre y de manera contundente frente a los escritos que suelen presentarse en oposición, así como ante los recursos de reposición y apelación.

 

El constructor debe denunciar las infracciones urbanísticas que empiezan a desplegar los ocupantes al efectuar rellenos con escombros, habilitar parqueaderos y levantar construcciones. Todas ellas ante la respectiva Alcaldía Local y ante la Fiscalía General de la Nación por el delito de urbanización ilegal.

 

Estas actuaciones deben emprenderse no tanto con escrituras públicas y certificados de tradición y libertad, sino con instrumentos que reflejen el verdadero poder de hecho sobre la tierra en cabeza del constructor, pues no se discute dominio o derecho real inscrito, sino la legitimidad de una situación de facto. Deben desplegarse por un equipo que integre los conocimientos inherentes al derecho urbanístico, el derecho policivo, el derecho penal y el derecho civil.

 

Y lo más importante en la defensa de los intereses legítimos del propietario de la tierra y del constructor: la constancia en la labor asidua de vigilancia e impulso de las actuaciones ante las autoridades, pues estas constituyen un tercero que debe oír a dos partes y decidir con lo que obre en los expedientes.

 

Felipe Pinilla

Abogado

Bogotá

 

*Texto resumido