Arriendo de inmuebles y el contrato de hospedaje

El Decreto 2590 del 2009, que reglamenta la Ley 300 de 1996 y la Ley 1101 del 2009 (Ley del Turismo), prescribe en el artículo 1°: “Cualquier persona natural o jurídica que entregue tenencia de un inmueble para uso y goce de una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos”.

Del mismo modo, el artículo 2° de la disposición anterior citada expresa: “El contrato celebrado entre el prestador a que hace referencia el artículo 1° del presente decreto y el usuario, será de hospedaje. En consecuencia, la relación contractual entre el prestador y el usuario del servicio de hospedaje se regirá por la Ley 300 de 1996, la Ley 1101 de 2006 y sus decretos reglamentarios y las normas pertinentes del Código de Comercio, sin que le sean aplicables de manera alguna las normas atinentes al arrendamiento de vivienda urbana”.

Para efectos de la aplicación del Decreto 2119, de noviembre 15 del 2018, expedido por el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, con el objeto, entre otros, de reglamentar la prestación del servicio de alojamiento turístico, define qué es una  vivienda turística, en los siguientes términos: “Unidad inmobiliaria destinada en su totalidad a brindar el servicio de alojamiento según su capacidad, a una o más personas , la cual pueden contar con servicios complementarios y como mínimo con: dormitorio, cocina y baño”.

Es pertinente citar lo dispuesto en el parágrafo 1º del artículo 37 de la Ley 2068 del 2020, que modifica la Ley de Turismo, regla que establece: “Se presume de hecho que quien aparezca arrendando más de un inmueble de su propiedad o de terceros por periodos inferiores a 30 días es prestador de servicios turísticos”. De la interpretación a lo señalado en esta previsión, se infiere que quien arrienda un solo inmueble, no lo es.

Llama también la atención que esta clase de bienes inmuebles todavía su nombre no se reconoce en los instrumentos que contienen declaraciones en actos jurídicos, emitidas ante notarios, ni en los actos sujetos a registro.

Es una realidad social que, en determinadas circunstancias, por factores económicos o culturales las personas arriendan una vivienda para satisfacer el derecho al descanso, respaldo reconocido en el artículo 52 de la Constitución Política, el cual, en el segundo inciso del párrafo segundo, expresa: “Se reconoce el derecho de todas las personas a la recreación, a la práctica del deporte y al aprovechamiento del tiempo libre”.

La ley 2068 del 2020, en el artículo 21, define el contrato de hospedaje así: “El contrato de hospedaje es un contrato de adhesión que una persona natural o jurídica celebra con el propósito principal de prestar alojamiento a otra persona denominada huésped mediante el pago del precio respectivo, por un plazo inferior a 30 días”.

Dentro del anterior modelo contractual no encuadra la norma citada en el inicio de este informe -posiblemente dirigida a proteger los intereses de quienes se agrupan el sector hotelero en el supuesto caso de que una persona natural o jurídica arriende una vivienda denominada turística, regule el acuerdo contractual.

Es preciso advertir que los particulares, con apoyo en el principio de la autonomía de la voluntad, pueden escoger el tipo de contrato más conveniente para regular los actos jurídicos en sus relaciones contractuales, por supuesto, sin sustraerse al cumplimiento de las formalidades y requisitos establecidos por la ley.

Observando las características que posee el contrato de hospedaje, en la práctica dicha figura jurídica no les provee a los particulares las normas propias que lo regulan para disciplinar sus declaraciones, fijar las condiciones, exteriorizar su voluntad dentro del referido tipo contractual al momento de arrendar una vivienda por un lapso inferior a 30 días, por las siguientes razones:

Cuando se arrienda una vivienda, la convención jurídica de las partes se forma por consentimiento mutuo y recíproco, acuerdan las condiciones en cuanto al precio, puede exigirle el arrendatario al arrendador elementos recreativos adicionales, como juegos,  proveerle el lugar para la preparación de alimentos con sus respectivos utensilios,  en otras palabras, que su derecho al goce, uso y disfrute del inmueble arrendado le permita al arrendatario ejercerlo a plenitud, sin limitaciones, lo mismo que la tenencia durante el término de ejecución del contrato, disposición que realiza sobre todo el inmueble, tanto es así que el arrendador le hace entrega al arrendatario de las llaves para ingresar al inmueble y las de su parte interior. Por lo anterior, esta clase de negocio jurídico o acuerdo contractual se encuentra lejos para calificarlo como un contrato de adhesión.

Señaladas algunas notas que diferencian el contrato de arriendo de vivienda urbana con el contrato de hospedaje, al direccionar la voluntad de las partes intervinientes e imponerles que al momento de celebrar un contrato por un término inferior a 30 días se regule por las normas propias del contrato de hospedaje, desde una óptica jurídica contractual no es posible ensamblarlo dentro de esta figura. 

Cabe destacar que la Ley 820 del 2003, en el artículo 5º del capítulo II, dispone: “Término del contrato. El término del contrato será el que acuerden las partes”.

Siendo ello así, lo dispuesto en las disposiciones reglamentarias establecidas, a efectos de que se apliquen al arrendamiento de una vivienda turística, es incompatible con la realidad jurídica contractual, excluye la disposición sustantiva citada en el párrafo anterior, causa agravio y lesiona el principio de la autonomía de la voluntad, más aún, cuando los particulares observan las prescripciones que el legislador señala, como la idoneidad de los sujetos, la forma y los elementos esenciales para darle validez o eficacia al acto; por consiguiente, dicha determinación de los redactores legislativos provoca confusión y genera inseguridad jurídica.

José Francisco Delgado Castro, abogado