El corretaje inmobiliario en Colombia

Alberto Preciado

Socio Preciado Abogados

Daniela Lattanzio

Abogada del equipo de Inmobiliario y Corporativo de Preciado Abogados

En nuestra legislación no está regulada la contraprestación que debe retribuirse por la prestación de los servicios de corretaje inmobiliario, ni cómo debería dividirse si en el negocio participan varios corredores. Para determinar su remuneración, debemos acudir a la costumbre mercantil o a lo acordado por las partes.

El corretaje es un contrato tipificado en el Código de Comercio (C. Co)[1]. Consiste en que un intermediario relaciona a dos personas para que hagan un negocio y, a cambio, recibe una contraprestación que, generalmente, es un porcentaje del valor total del mismo. Existen diversos contratos de corretaje, entre los cuales está el inmobiliario, por el que un corredor conecta a dos personas para que formalicen un contrato inmobiliario, como la compraventa o el arrendamiento de bienes inmuebles (para locales comerciales o para vivienda urbana).

La actividad inmobiliaria es considerada un acto de comercio regido por las normas del C. Co. Y, a falta de regulación, por lo pactado por las partes o, por la costumbre mercantil, entendida como una de las fuentes del derecho (C. Co, art. 20). Esto teniendo en cuenta que la costumbre “siendo general y conforme con la moral cristiana, constituye derecho, a falta de legislación positiva” (L. 153/1887, art. 13), como también lo establece el mismo C. Co.[2].

El corretaje inmobiliario no está reglamentado por la ley[3]. Por esto, debemos acudir a la costumbre mercantil –que tiene fuerza de ley (C. Co, art. 3º)–, para conocer ciertos aspectos, como la remuneración de los intermediarios inmobiliarios y cómo dividirla en caso de que en un mismo negocio participen varios corredores.

Recopilación y certificación

Las cámaras de comercio de cada ciudad tienen la función de recopilar y certificar la costumbre mercantil. En Bogotá, se han reunido y certificado varias costumbres relacionadas con temas inmobiliarios[4], dentro de las cuales se destacan las siguientes:

(i) Por la intermediación en la compraventa de bienes inmuebles, el vendedor le debe pagar al intermediario un 3 % del precio final de venta, si el predio está localizado en área urbana, y un 5 %, si el predio rural.

(ii) Por la intermediación en el arrendamiento de locales comerciales cuando se entrega en administración el inmueble, el arrendador debe reconocerle al intermediario el 5 % del canon mensual de arrendamiento.

(iii) Por la intermediación en el arrendamiento de locales comerciales cuando el inmueble no es entregado en administración, el arrendador debe cancelarle al intermediario el valor de un canon de arrendamiento mensual.

Remuneración

Por otro lado, la remuneración por el contrato de corretaje está regulada en el artículo 1341 del C. Co, en el que se establece: “El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos (…). Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la remuneración se distribuirá entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario”.

En conclusión, el corretaje inmobiliario debe regirse por lo acordado por las partes y, a falta de estipulación, por las reglas establecidas por la costumbre mercantil certificada y recopilada por la cámara de comercio correspondiente que, para el caso de Bogotá, corresponde al 3 % del valor total del negocio para inmuebles urbanos, y del 5 %, para rurales. Cuando en la actividad inmobiliaria haya intervenido más de un intermediario, la remuneración deberá ser dividida por partes iguales, a menos que haya un acuerdo diferente entre ellos.