Garantía legal en la prestación de servicios inmobiliarios y su repercusión en la responsabilidad indemnizatoria

Fredy A. Pautt Barcelo
Abogado de la Universidad del Norte y magíster en Contratación Estatal y en Dirección y Organización de Proyectos de la Universidad Antonio Nebrija (España)

El Estatuto del Consumidor (E. C., L. 1480/11), en el artículo 7º, define la garantía legal como aquella obligación a cargo de todo productor y/o proveedor de responder por la calidad, idoneidad, seguridad y el buen estado y funcionamiento de los productos.

Sobre el particular, la calidad estará dada por las características inherentes y las atribuidas por la información que se suministre, así como en aquellos eventos donde existan reglamentos y normas técnicas que regulen el producto en cuestión, mientras que la idoneidad corresponderá a la aptitud del producto para cumplir con el objeto de su fabricación y comercialización.

La norma agrega que, en la prestación de servicios en los que el prestador tiene una obligación de medio, la garantía se da por las condiciones de calidad en la prestación del servicio, según lo previsto en normas de carácter obligatorio, en las ofrecidas o en las ordinarias y habituales del mercado.

En tal sentido, la Superintendencia de Industria y Comercio, en la Sentencia 2834 del 2 de junio del 2016, expuso: “La norma aplicable es clara al referirse a la prestación de los servicios, al establecer que, en la prestación de los mismos, la garantía está dada, no por el resultado, sino por las condiciones de calidad en la prestación del servicio”.

Al respecto, nótese como el E. C. incluyó la garantía en obligaciones de medio, por lo que, según la doctrina, “… quien presta el servicio no puede garantizar el resultado, como en los servicios de vigilancia, o el servicio que presta un abogado o un médico. En estos casos claramente no se podrá juzgar al prestador del servicio por no alcanzar el resultado final, pero sí se le podrá hacer exigible toda la diligencia y cuidado que debe tener en el ejercicio de su actividad”[1].

Así, la obligación estará atada a la debida diligencia, cuidado y acatamiento de las normas y condiciones habituales del mercado. De modo que es claro que todos los bienes y servicios que se ofrecen en el mercado deben contener una garantía que respalde el cumplimiento de los parámetros de calidad e idoneidad esperados.

Información suministrada

Adicionalmente a lo previsto en el artículo 7º del E. C., el artículo 23 del E. C. establece que los proveedores y productores deberán suministrar a los consumidores información clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre los servicios que ofrezcan y, sin perjuicio de lo señalado para los productos defectuosos, serán responsables de todo daño que sea consecuencia de la inadecuada o insuficiente información[2].

Vale recordar que la información es todo contenido y forma de dar a conocer la naturaleza y, en general, toda característica o referencia relevante respecto de los productos que se ofrezcan o pongan en circulación, la cual presenta una importancia significativa, debido a que se configura como una razón determinante para que el consumidor decida optar por adquirir un determinado bien o servicio.

Así las cosas, para el caso que nos compete este análisis, se deben recopilar los elementos materiales probatorios con la intención de evidenciar de manera suficiente la prestación deficiente del servicio ofrecido por el prestador de servicios inmobiliarios o inmobiliaria.

De la acción indemnizatoria por actos constitutivos de información

En principio, corresponde acudir a una acción de carácter indemnizatorio, a través de la cual se resarcen los perjuicios ocasionados con los actos derivados de información. El E. C. pone especial énfasis al derecho y deber de información, habida cuenta de que la información es uno de los elementos esenciales para construir un acto jurídico voluntario. Lo anterior, en virtud de lo dispuesto en el numeral 3º del artículo 56 del E. C.:

“Sin perjuicio de otras formas de protección, las acciones jurisdiccionales de protección al consumidor son:

(…) 3. La acción de protección al consumidor, mediante la cual se decidirán los asuntos contenciosos que tengan como fundamento la vulneración de los derechos del consumidor por la violación directa de las normas sobre protección a consumidores y usuarios, los originados en la aplicación de las normas de protección contractual contenidas en esta ley y en normas especiales de protección a consumidores y usuarios; los orientados a lograr que se haga efectiva una garantía; los encaminados a obtener la reparación de los daños causados a los bienes en la prestación de servicios contemplados en el artículo 19 de esta ley o por información o publicidad engañosa, independientemente del sector de la economía en que se hayan vulnerado los derechos del consumidor…”.

Nótese que, al referirse a la acción de protección al consumidor, señala que se decidirán los asuntos contenciosos, los encaminados a obtener la reparación de los daños causados a los bienes en la prestación de servicios por información, independientemente del sector de la economía en que se hayan vulnerado los derechos del consumidor.

En el caso que nos ocupa, estamos frente un daño emergente (D. 410/71, art. 1614), que se configura cuando un bien económico, sea dinero, bienes o servicios, sale o saldrá del patrimonio del afectado. Esto es un egreso o desembolso, pasado o futuro del patrimonio de la víctima, así como una deuda contraída para subsanar ese daño.

Por tanto, el prestador de servicios inmobiliarios o inmobiliaria genera un menoscabo económico, debido a la omisión del deber de información, reclamado en el marco del derecho de garantía legal implícita en el ejercicio de gestión inmobiliaria prestada por aquella como su actividad profesional principal, la cual le exige mayor diligencia y cuidado frente al conocimiento del estado de los inmuebles que recibe, para su posterior administración, promoción y gestión de venta o arrendamientos a terceros consumidores del servicio de gestión inmobiliaria.

Por otro lado, todo consumidor tiene derecho a recibir información completa, veraz, transparente, verificable, comprensible, precisa e idónea respecto de los servicios que se ofrezcan. Es menester referenciar que el desequilibrio en las relaciones entre profesionales como los prestadores de servicios inmobiliarios o inmobiliaria y los consumidores se fundamenta, en buena parte, en la desigualdad de la información entre los primeros, que conocen bien sus bienes y sus servicios que colocan sobre el mercado, y los segundos, que los desconocen y que, por deficiencia o negligencia, no reciben suficiente información para hacer una comparación entre productos similares antes de realizar el acto de consumo.

Luego, en una operación de consumo sin discernimiento o con información falsa o insuficiente, se generarían actos de consumos no válidos y, por ende, decisiones de consumo infundadas, con lo cual, a través de dicha acción, se busca resarcir los perjuicios ocasionados por el defecto o insuficiencia de la información.

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