Los parques industriales y el aprovechamiento del suelo rural suburbano

Juan Carlos Rocha
Socio del Área de Inmobiliario y Urbanístico
Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría (PPU)

 

Jaime Ramírez
Asociado del Área de Inmobiliario y Urbanístico
Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría (PPU)

 

Luis Pupo
Asociado del Área de Inmobiliario y Urbanístico
Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría (PPU)

 

Los parques industriales han venido teniendo fuerte relevancia en el mercado colombiano, entre otras razones, por el florecimiento de zonas francas y complejos logísticos. No obstante, la escasez de suelo urbano para el desarrollo de estas actividades, sumado a los complejos requisitos para su habilitación (principalmente modificaciones de planes de ordenamiento territorial o trámite de planes parciales) han dificultado su ubicación dentro de las ciudades.

 

Por este motivo, y aprovechando la creciente infraestructura vial de la periferia, sumado a los menores precios de los inmuebles en estas zonas (comparados con los suelos urbanos), tanto los municipios como las mismas industrias han apostado al desarrollo de estas actividades en la periferia de las ciudades. En materia logística, hemos visto cómo varias de ellas, particularmente parques industriales y logísticos, se han ubicado, incluso, en suelo rural cercano a las grandes ciudades. Esto les permite acceder a una ubicación estratégica en términos de cercanía con carreteras o vías principales, así como evitar el tránsito de las ciudades.

 

 

La regulación

Vale destacar que, en materia de actividades industriales (incluyendo parques industriales) en suelo rural, la regla general contenida en los decretos 3600 del 2007 y 4066 del 2008, compilados en el Decreto 1077 del 2015, consiste en que el índice de ocupación (que hace referencia a la huella que ocupa la edificación en relación con el tamaño del lote) no podrá superar el 30 % del predio. El 70 % restante del inmueble se destinará a la conservación de la vegetación nativa.

 

No obstante, en materia de parques industriales, dicho decreto permite un mejor aprovechamiento para este tipo de actividades, concretamente en acceder a un índice de ocupación del 50 %. Para ello, es necesario encajar en la definición de parque, conjunto o agrupación industrial, lo cual implica cumplir con los siguientes requisitos: (i) que el proyecto cumpla con la definición de parque, conjunto o agrupación industrial definida en el decreto; (ii) que el parque industrial esté ubicado en suelo rural suburbano; (iii) que tenga un área de mínima; (iv) que se realicen cesiones adicionales a las mínimas exigidas por la norma y (v) que el respectivo plan de ordenamiento territorial lo permita.

 

Primera condición

La primera condición de un proyecto de esta naturaleza es que califique como parque industrial, tal y como está definido en el decreto, lo cual implica, a su vez, cumplir con los siguientes requisitos: (i) que esté integrado por varias industrias afines o complementarias; (ii) que esté compuesto por condiciones comunes de ubicación, equipamiento y servicios; (iii) que cuente con una zonificación interna de los usos dentro de los predios que lo conforman y (iv) que esté sometido a propiedad horizontal.

 

Llama la atención que el decreto haya condicionado que los parques industriales estén sometidos al régimen de propiedad horizontal. Esto supone la dificultad de llegar a acuerdos en los órganos de decisión de la propiedad horizontal (consejo de administración y asamblea general de copropietarios).

 

No obstante, la práctica del derecho inmobiliario ha abordado este inconveniente a través de la figura de propiedad horizontal por agrupación de lotes o por niveles. En virtud de esta, (i) se constituye una propiedad horizontal de primer nivel sobre el lote donde está construido el parque industrial, la cual usualmente está dividida en zonas comunes (vías, acceso principal, etc.) y zonas privadas (correspondiente a cada uno de los predios o edificaciones que componen el parque industrial). Y (ii) se constituyen propiedades horizontales de segundo nivel sobre cada una de las zonas privadas de la propiedad horizontal de primer nivel y que usualmente están compuestas por zonas comunes de esos lotes (halls, ascensores, fachadas de edificios, etc.) y sus zonas privadas (bodegas, oficinas, etc.). Esto permite que cada propiedad horizontal de segundo nivel tome las decisiones correspondientes en su zona privada y que los administradores de estas acudan a la asamblea de copropietarios del primer nivel únicamente para tomar decisiones generales, usualmente asociadas a las zonas comunes de todo el parque industrial.

 

Adicionalmente, el requisito de exigencia de propiedad horizontal permite aprovechar una ventaja tributaria, consistente en que las cuotas de administración del parque industrial no están gravadas con IVA.

 

Más requisitos

El segundo requisito exigido por el decreto consiste en que el parque industrial esté ubicado en suelo suburbano. Esta clase de suelo es definida en la Ley 388 de 1997 como aquellas zonas del suelo rural en donde se pueden mezclar usos del campo y de ciudad, en las que se pueden hacer desarrollos garantizando el autoabastecimiento de servicios públicos. Los suelos suburbanos deben estar definidos en la cartografía de cada plan de ordenamiento territorial.

 

En tercer lugar, en los términos del decreto, un parque industrial que quiera acceder a sus beneficios debe tener un área de, por lo menos, seis hectáreas.

 

Como cuarto requisito para acceder a un índice de ocupación de hasta el 50 %, es necesario realizar unas cesiones adicionales a las mínimas exigidas por la norma. Vale destacar que, en materia de licencias urbanísticas, este tipo de proyectos requiere el trámite de una licencia de parcelación, en virtud de la cual se crean espacios públicos para ceder gratuitamente al municipio o distrito (como vías, zonas verdes, carriles de desaceleración) y privados (llamadas áreas útiles sobre las cuales se construyen las edificaciones).

 

El objetivo del decreto es que la licencia de parcelación incluya zonas de cesión adicionales a las exigidas por la norma. Estas cesiones adicionales equivalen a la cantidad de metros cuadrados adicionales ganados con el incremento del índice de ocupación. A manera de ejemplo, si con el incremento del índice de ocupación se obtiene un beneficio de 1.000m², entonces la cesión adicional también deberá ser de, al menos, 1.000m².

 

El último requisito exigido por el decreto es que el respectivo plan de ordenamiento territorial haya incluido la clasificación de usos industriales y su compatibilidad con otros. La norma también estableció un régimen de transición, hasta el 30 de septiembre del 2009, para que, si los municipios no definían la clasificación de usos y su compatibilidad, los interesados pudieran tramitar las licencias urbanísticas y acceder al beneficio de índice de ocupación con base en lo indicado en el decreto. Por lo anterior, es posible que, hoy en día, existan parques industriales desarrollados bajo este régimen de transición.

 

Consideramos que los beneficios contenidos en el decreto para parques industriales en las condiciones antes explicadas pueden ser aprovechados por parte de los operadores industriales y logísticos (incluyendo zonas francas) que encuentren restricciones de orden legal o técnico para continuar o establecer sus operaciones en las ciudades. Adicionalmente, la práctica inmobiliaria y urbanística ha consolidado su aplicación, por lo que, actualmente, hay mecanismos de orden legal y práctico que permiten administrar los riesgos o situaciones derivadas de las exigencias del decreto. Un ejemplo de ello puede ser la propiedad horizontal por agrupación de lotes o por niveles, que, a propósito, nació como una práctica inmobiliaria que está siendo recogida en el Proyecto de Ley 511/2021 Senado, que busca modificar la Ley 675 del 2001.