¿Se puede utilizar el avalúo catastral en la contabilidad?
11 de Julio de 2024
En aplicación del Decreto 2649 de 1993 fui testigo de que en varias empresas tomaban el formulario del impuesto predial y con el valor del avalúo catastral que este contenía, realizaban el ajuste de sus propiedades, planta y equipo. En aquella época, se reconocía en las cuentas de valorizaciones en el activo (grupo 19). La contrapartida eran las cuentas de superávit por valorizaciones (grupo 38). Para la propiedad, planta y equipo, este ajuste correspondía a la diferencia entre el costo neto y el avalúo comercial.
Es decir, en aplicación del marco anterior a las Normas de Información Financiera-NIF anexas al DUR 2420 del 2015, el avalúo catastral no se podía utilizar para el propósito mencionado.
Ahora, bajo la aplicación de los marcos de NIF, tampoco es posible utilizar el avalúo catastral, cuando por ejemplo las entidades definieron en sus políticas contables el modelo de revaluación para las propiedad, planta y equipo, o deban utilizar el modelo del valor razonable para sus propiedades de inversión.
Así lo ha establecido el CTCP y la Supersociedades en varios conceptos. Veamos:
En resumen, este concepto indicó que, el avalúo catastral no cumple con los requisitos para ser tomado como valor razonable, y, por ende, como costo atribuido de la propiedad, planta y equipo en el ESFA para entidades del grupo 2.
Haciendo referencia al concepto del año 2015, cuya consulta se realizó para el proceso de convergencia a los nuevos marcos de NIF, en CTCP indicó:
“En opinión de este consejo, el avalúo catastral no cumple con lo señalado en el párrafo 2.34 del anexo técnico (NIIF para las Pymes) del Decreto 3022 del 2013 (hoy anexo 2 del DUR 2420 del 2015), para ser considerado como el valor razonable de un activo, al respecto el mencionado párrafo dice: “(b) Valor razonable es el importe por el cual puede ser intercambiado un activo, o cancelado un pasivo, entre un comprador y un vendedor interesado y debidamente informado, que realizan una transacción en condiciones de independencia mutua.
(…).
“Este consejo es de la opinión que el avalúo catastral es probable que no cumpla los requisitos de la medida de valor razonable requerida en los marcos de información financiera, salvo que ella represente el precio de salida determinado conforme al precio que pagarían los participantes del mercado en una venta en condiciones normales”.
En este concepto el CTCP reiteró lo indicado en el concepto anterior, al concluir que, el avalúo catastral podría no ser apropiado para la aplicación del modelo de revaluación.
Sobre el tema tratado, la entidad indicó que el avalúo catastral, por ejemplo, el realizado por el Instituto Agustín Codazzi, no cumple con los requisitos para ser tomado como valor razonable de la propiedad, planta y equipo. Por lo anterior, no podría servir como costo atribuido en el ESFA de una entidad, o como base para la aplicación del modelo de revaluación.
En este caso, el CTCP resolvió una inquietud sobre si es posible utilizar el avalúo catastral como valor neto de liquidación para una entidad que inició el proceso de liquidación voluntaria.
La respuesta se basó principalmente en el anexo 5 del DUR 2420 del 2015 y en los conceptos mencionados anteriormente. El CTCP realizó varias consideraciones sobre la posibilidad de usar el avalúo catastral como valor neto de liquidación en los estados financieros de una entidad que inició un proceso de liquidación voluntaria, teniendo en cuenta que, por las circunstancias particulares, se está frente a una venta forzada.
Esta última situación haría que el usar el avalúo catastral no fuera apropiado, porque no se cumpliría con la definición del valor razonable, sin embargo, el CTCP aclara que podría servir siempre y cuando ese avalúo representara un precio de salida conforme al que pagarían los participantes del mercado en una venta en condiciones normales, lo cual en el caso de una liquidación podría no ser aplicable.
En conclusión, se presentan extensas limitaciones para usar el avalúo catastral en la contabilidad, bien sea para realizar la medición posterior en uso de los modelos de revaluación y valor razonable, así como para el valor neto de liquidación en las empresas que no cumplen con la hipótesis de negocio en marcha.
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